不動産投資の勉強メモ

一般的な不動産投資のメリットを整理します。

 

資金の調達

例えば株式・FXは基本的に金融機関から資金を借りることはできません。

レバレッジという意味では手持ち現金以上のお金を動かすことはできますが、一般人は手を出さないほうが無難です。

不動産投資では事業計画・目論見などを整えており、信用情報に問題がなければ銀行などから投資資金を調達できる可能性があります。

 

収入の多角化

会社員として働いている人でも、病気や家族の介護、出産・育児や定年後~年金をもらうまでの期間等、無収入/減収となる期間があり得ます。

給料一本で貯蓄をするよりも、収入の多角化を現役時代から進めていくことが望ましい時代になっています。

給料以外の所得があれば、リスク分散になり得ます。

 

生命保険代わり

投資用不動産をローンで購入した場合、通常は団体信用生命保険に加入します。

団体信用生命保険はマイホームの住宅ローンでもお馴染みですが、投資用不動産の場合は万一の事態が起こっても家族にはローンの返済が終わった状態の不動産が残ります。

きちんと管理し、稼働率が高ければその不動産から毎月の家賃収入を得られ、家族に残す生命保険の代わりとして活用できる可能性があります。

 

ローンは家賃収入で賄う

マイホームのための住宅ローンと投資用不動産のローンでは、支払いの原資が異なります。

マイホームの支払いは給料が基本で、会社が35年続くか分からないのに35年ローンを組む場合もあります。

 

一方、投資用不動産は家賃収入が支払いの原資となり、入居者からいただく家賃がローンの支払いに充てられます。

家賃<ローン支払い(プラス管理費等)

となった場合は投資失敗といえます。

 

節税

会社員が不動産所得を得るようになると確定申告をする必要があります。

その際に経費として計上できる部分が多ければ、課税所得を圧縮することができ所得税や住民税の節税につながる場合があります。

不動産の所得は青色申告特別控除が使えるかもしれません。

 

相続時

相続の際、現金や株式は時価で計算されますが、投資用不動産は評価額で計算されます。

投資用不動産の評価額・・・建物であれば取得価格の50%ほど、土地部分は80%ほどのようです。(路線価などを考慮したもの)

さらに賃貸中の不動産であれば土地建物ともに評価額を下げることができる可能性もあります。

 

所感

上記のメリットはもっともらしいように聞こえます。

ただし、以下のような難しい前提条件もあります。

  • 立地などの物件の目利きができ、適正な価格で購入すれば大きく価格が下がることはない
  • 物件の管理が行き届いていて入居率の高い状態をキープできれば資産価値は下がりづらい

 

不動産投資の収入となる家賃は急激に挙がったり下がったりすることはありません。

入居率をどうするか、等は経営者目線だとおもしろいかもしれませんね。

 

僕は株の方が好きなので、不動産投資は考えていません。