現物の不動産投資をしない理由

レバレッジをかけられる点は魅力

サラリーマンの副業としては不動産投資がメジャーです。

ロバート・キヨサキ氏の著書、金持ち父さんシリーズで「銀行は個人が投資信託を買うために金を貸してくれないが、不動産を買うためなら金を貸してくれる」旨の記述があります。

借入はレバレッジをかけるということですので、ローンの利率以上の利回りを目指さなければ投資としては失敗です。

うまくいけば収入の分散化・システム化が図れますので、特に経営目線のある方が手を出しやすいかと思います。

 

人口動態予測は難しい

日本創生会議が公表した資料に、地域の人口動態予測があります。

 

(出典:日本創生会議の資料

 

ここで、真っ黒になっている都市は「人口移動が収束しない場合において、2040年に若年女性が50%以上減少し、人口が1万人未満の市区町村」です。

なお、グレーは2040年に若年女性が50%以上減少し、人口が1万人以上です。

黒もグレーも消滅可能性都市と言われています。

 

もちろんどんな都市でも特定の地域(区画)は人口が増え、生活が便利になっている可能性はあります。

しかし見抜ける自信はありませんし、多くの都市は合併や整理が行われるでしょう。

また、地域に人がいないと借り手や売り手が見つかり難いでしょう。

 

地震が怖い

居住用の賃貸業だとやはり地震が怖いです。

例えば首都直下地震だと建物の倒壊+火災による消失で約610,000棟と見積もられています。

(出典:内閣府防災情報のページ

「棟数」なので、マンション1棟とかも入ります。

 

最新の南海トラフ被害推定も20年で1410兆円となっていますし(出典:日経新聞の記事)、日本のどこに住んでいても多大な影響は免れません。

経済のダメージはもちろんですが、おそらく復興増税も掲げられます。

自分が生きている間に大地震が起こるかどうかもわからないですから、不安になるだけ無駄かもしれません。

 

その他

日本の不動産を買う海外の投資家も稀です。

島国で地震の多い日本に不動産を持たなくても、海外に住んでいる人は大陸のアクセスしやすいところに不動産を持つ方が確実です。

例外として中国の富裕層の方々は日本の不動産を購入することがあります。

中国の土地は国有地で所有権は認められておらず、土地の使用権を購入して家を建てるそうです。

また、節税目的で高層マンションの上層階をこぞって買うのは富裕層です。

 

日本だと建物リスクを抑えるために駐車場として貸し出すなどの不動産投資ならばマシかとは思います。

結局僕には将来を見通すスキルはありませんので、不動産投資を行いません。